“即买即收租”的投资商铺行为其实是“民间借贷” 作者：胡钦律师团队     时间：2018-07-19    来源：广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院

“即买即收租”的投资商铺行为其实是“民间借贷”

关键字：高回报 高利息 高返利 名为租赁实为借贷

【审理法院】广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院

【案号】（2016）桂0105民初XX号

【原告委托代理人】广西天狮灵动律师事务所 胡钦律师、邓攀律师

【案情介绍】

2015年期间，一家名为“广西XXXX有限公司”的房地产开发商为了销售其投资开发的商铺，在商铺还在预售未完工阶段，就向社会打出“地铁旺铺，即投资即收租”的广告标语。该房地产开发商公司承诺：只要投资者投资商铺，再将商铺交由公司管理经营，由公司进行出租，并不需要投资者操心，也无需投资者管理商铺，从合同生效日的下个月起，保证每个月投资者都可以收到金额固定的商铺租金。

原告是一位东北人，恰好想来广西投资，于是就向“广西XXXX有限公司”投资了10个商铺，合同签订后立即支付了XX万的全额商铺款。在连续收到“广西XXXX有限公司”2个月的固定租金之后， 原告就觉得有疑惑，自己购买的商铺还在预售未完工阶段，那么该房地产开发商公司是出租给谁收取的租金呢？

【办案过程】

原告带着自己的疑问来咨询胡钦律师，胡钦律师在审查原告的合同后指出合同中几个关键内容：1、该合同名称上写着“租赁合同”；2、合同中约定：“投资者投资商铺后，投资者无权经营管理商铺；3、该商铺由房地产开发商安排，交由一家物业公司管理；4、投资者不承担商铺租赁、经营、管理过程中的风险；5、每个月的10号由房地产开发商向投资者发放经营收益金”。

胡钦律师向原告点出本案关键：其实这是一种“名为租赁，实为借款”的民间借贷行为，是房地产开发商进行的一种民间集资的行为。房地产开发商不销售商铺，而是将未完工的商铺以投资的形式，与原告签订租赁合同，但又不将商铺交付给原告使用，同时以每个月高额、固定的收益金作为回报吸引民间资本，而合同中所谓的“该商铺由房地产开发商安排，交由一家物业公司管理”只是一种蒙蔽原告的说辞，实际上并没有任何物业公司实际管理这些未完工的商铺。

【原告律师诉讼策略】

原告将“广西XXXX有限公司”列为被告，提起民事诉讼的诉讼请求可以这么主张：1、解除合同，2、要回本金和相应的利息。

本案中，虽然合同名称是“租赁合同”，但是实际上涉案商铺并没有实际完工，也没有实际交付给原告使用，在合同履行过程中，完全不符合“租赁”的法律要件：使用租赁物。而根据“借贷”的法律要件：1、不承担投资风险，2、纯获利。“租赁合同”有约定“投资者投资商铺后，投资者无权经营管理商铺，投资者不承担商铺租赁、经营、管理过程中的风险” ，并且事实上被告每个月向原告支付的固定租金等同于利息。

所以本案是“名为租赁，实为借款”的民间借贷行为，所以原告签订的“租赁合同”实际上就是一份“借贷合同”。 胡钦律师以“民间借贷纠纷”的案由向广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院提起诉讼，法官采纳了该诉讼观点，最终支持了原告的诉讼请求。

【法院判决结果-原告胜诉】

广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院判决：1、本案属于民间借贷纠纷；2、被告向原告偿还本金和相应的利息。

【律师点评】

社会上形形色色的投资项目非常多，陷阱则是层出不穷，这类陷阱往往以高回报吸引投资者上当受骗，建议广大投资者多结交些律师朋友，在签合同之前询问律师。

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